Editoriale del Presidente del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Salerno
L’evoluzione del diritto urbanistico dal dopoguerra alla rigenerazione urbana e alle nuove semplificazioni.
“Cari Colleghi,
il portale istituzionale del nostro Collegio si arricchisce di questo compendio tecnico-normativo per offrire uno strumento di consultazione immediata e autorevole sull’evoluzione del diritto urbanistico.
Ho fortemente voluto questa pubblicazione pensando soprattutto ai nostri giovani iscritti e a quanti si approcciano oggi per la prima volta alla libera professione.
Per i colleghi all’inizio del proprio percorso, l’acquisizione di una profonda consapevolezza storica sull’evoluzione urbanistica – sia su scala nazionale che nel contesto della nostra Regione – non rappresenta un mero esercizio teorico, ma costituisce le fondamenta pratiche indispensabili per saper leggere, interpretare e dominare l’attuale e complessa stratificazione burocratica.
Oggi più che mai, la nostra figura professionale si trova al centro di una transizione epocale: non siamo più chiamati a gestire la mera espansione delle città, ma a governare la complessità della rigenerazione urbana, della sostenibilità ambientale e del recupero edilizio. I recenti e continui interventi legislativi, sia nazionali che regionali, impongono un aggiornamento tecnico costante che deve radicarsi sulla conoscenza di ciò che è stato prima.
Questa rassegna storica e normativa ha lo scopo di supportare i professionisti più esperti e, in particolar modo, di guidare i giovani geometri nel lavoro quotidiano e nell’interpretazione della corretta prassi amministrativa, a tutela del territorio salernitano e della trasparenza dell’attività professionale.
A voi, giovani colleghi, affidiamo il futuro di questa professione e la custodia tecnica delle nostre comunità.”
Il Presidente
Geom. Gino Parisi
- La fondazione del diritto urbanistico moderno
La legge urbanistica nazionale (Legge 17 agosto 1942, n. 1150)
Adottata in pieno periodo bellico, la Legge n. 1150/1942 rappresenta la colonna portante dell’intera materia. Per la prima volta, la pianificazione non viene più intesa come mero strumento decorativo o limitato ai centri urbani principali, ma viene estesa all’intero territorio comunale.
Il Piano Regolatore Generale (PRG). Diventa lo strumento principe di programmazione azzonata del territorio, definendo le direttrici di sviluppo e i vincoli di destinazione d’uso.
I Piani Attuativi. Introduce strumenti di dettaglio (come i piani di lottizzazione convenzionata) per dare esecuzione alle previsioni macroscopiche del PRG.
Il Licenziamento Edilizio. Introduce l’obbligo di richiedere una licenza per edificare, inizialmente limitata ai soli centri urbani e alle zone d’espansione.
- Il secondo dopoguerra e la gestione dell’espansione
La Legge sul regime dei suoli e l’edilizia popolare (Legge 18 aprile 1962, n. 167)
Nel pieno del boom economico e demografico, il legislatore affronta la necessità di garantire l’accesso alla casa alle fasce meno abbienti, contrastando la speculazione fondiaria.
I Piani di Zona (PEEP). Introduce i piani per l’edilizia economica e popolare, consentendo ai Comuni l’acquisizione coattiva (esproprio per pubblica utilità) delle aree edificabili a prezzi calmierati, per poi cederle in diritto di proprietà o di superficie a cooperative e istituti autonomi.
La Legge “Ponte” (Legge 6 agosto 1967, n. 765)
Interviene drasticamente per arginare la crescita incontrollata e l’abusivismo che stavano devastando le periferie italiane del dopoguerra.
Limiti di edificabilità. Introduce standard tassativi di edificazione (limiti di volume e densità) per i Comuni sprovvisti di strumento urbanistico generale.
Estensione della licenza edilizia L’obbligo di licenza viene esteso a tutto il territorio comunale, senza distinzione tra centro e aree rurali.
Inasprimento delle sanzioni. Vengono previste per la prima volta sanzioni penali e demolitorie reali per le opere eseguite in totale difformità o assenza di titolo.
- Il consolidamento degli standard e il regime dei suoli
Il Decreto Interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444
Rappresenta una disposizione di importanza capitale per l’attività di progettazione tecnica, introducendo il concetto di “qualità urbana” misurabile.
Le Zone Territoriali Omogenee (ZTO). Classifica il territorio comunale in zone dalla lettera A (centri storici) alla F (aree per attrezzature pubbliche).
Gli Standard Urbanistici. Fissa la quota minima inderogabile di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, quantificata in 18 mq per abitante insediato (ripartiti tra verde, parcheggi, istruzione e servizi di quartiere).
La Legge “Bucalossi” (Legge 28 gennaio 1977, n. 10)
Questa norma opera una profonda rivoluzione concettuale, scindendo il diritto di proprietà dal diritto di edificare (ius aedificandi).
Dalla Licenza alla Concessione. L’atto autorizzativo diventa una “concessione”, configurando l’attività edilizia come facoltà accordata dalla collettività.
Gli Oneri di Urbanizzazione. Introduce il principio della onerosità del titolo. Il costruttore è tenuto a corrispondere al Comune un contributo commisurato alle spese d’urbanizzazione (primaria e secondaria) e al costo di costruzione dell’opera.
- L’emergenza abusivismo e l’integrazione ambientale
Il forte sviluppo edilizio degli anni ’70 e ’80 ha generato una diffusa irregolarità sul territorio nazionale, spingendo il legislatore a intervenire con provvedimenti normativi straordinari di sanatoria, progressivamente sempre più stringenti nei requisiti volumetrici:
Il primo condono edilizio (Legge 28 febbraio 1985, n. 47).
Nasce dal duplice intento di reprimere l’abusivismo e di sanare le situazioni preesistenti. Introduce nell’ordinamento la sanatoria ordinaria tramite l’accertamento di conformità guidato dal principio della “doppia conformità”.
Rappresenta il condono più ampio, applicabile a quasi tutte le tipologie di abuso edilizio commesse fino al 1° ottobre 1983.
Il Secondo Condono Edilizio (Legge 23 dicembre 1994, n. 724).
Inserito all’articolo 39 del provvedimento, riapre i termini della sanatoria straordinaria per le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993.
A differenza del primo condono, introduce per la prima volta limiti volumetrici quantitativi rigidi: l’ampliamento o la nuova costruzione non può superare i 750 metri cubi per singola richiesta, oppure i 3.000 metri cubi complessivi nel caso di intero edificio.
Il Terzo Condono Edilizio (Decreto Legge 30 settembre 2003, n. 269):
Convertito con modifiche dalla Legge n. 326/2003, estende la sanatoria alle opere ultimate entro il 31 marzo 2003. Limita ulteriormente l’ambito di applicazione alle sole opere residenziali (con tetto di 450 metri cubi) ed esclude tassativamente la sanabilità di nuove costruzioni realizzate in aree sottoposte a vincolo idrogeologico, ambientale o paesaggistico.
La legge “Galasso” (Legge 8 agosto 1985, n. 431)
Segna la storica saldatura tra l’urbanistica e la tutela del paesaggio.
Sottopone a vincolo paesaggistico ope legis intere categorie di beni territoriali (coste marine, sponde lacustri, fiumi, montagne oltre certe quote, boschi), imponendo la redazione di specifici Piani Paesistici regionali.
- Il Decentramento e il Contesto della Regione Campania
La Riforma del Titolo V (2001) e la Legge Regionale n. 16/2004
Con la modifica costituzionale del 2001, la materia confluisce nel “Governo del Territorio”, attribuito alla competenza legislativa concorrente Stato-Regioni.
La Regione Campania recepisce questa potestà emanando la L.R. 22 dicembre 2004, n. 16, che riorganizza la pianificazione locale sostituendo il vecchio PRG con il PUC (Piano Urbanistico Comunale), affiancato dal RUEC (Regolamento Urbanistico Edilizio Comunale).
Il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)
Raccoglie, riordina e semplifica l’universo delle disposizioni accumulate nei decenni. Ridefinisce l’accesso all’attività edificatoria introducendo il Permesso di Costruire (PdC) e implementando istituti di semplificazione burocratica evolutisi nel tempo nelle attuali SCIA, CILA e nell’Attività Edilizia Libera.
- L’evoluzione dei “Piani Casa” in Campania e le nuove riforme regionali
L’istituto del Piano Casa e la gestione della pianificazione locale hanno vissuto in Campania una profonda parabola evolutiva, mutando radicalmente la propria natura giuridica e procedurale:
La stagione delle proroghe (L.R. n. 19/2009).
Nato sulla scorta dell’Intesa Stato-Regioni del 2009, il primo Piano Casa campano concedeva premi volumetrici straordinari (ampliamenti e sostituzioni edilizie con abbattimento e ricostruzione) in deroga agli strumenti urbanistici vigenti. Questa misura, pensata come temporanea, è stata reiterata per oltre un decennio attraverso continue proroghe annuali.
La svolta strutturale (L.R. n. 13/2022).
Nel 2022 la Campania decide di superare la logica dell’emergenza permanente. Abroga la vecchia legge del 2009 e introduce disposizioni strutturali all’interno della L.R. n. 16/2004, spostando il baricentro dalle deroghe generalizzate alla semplificazione edilizia e alla rigenerazione urbana governata dai Comuni.
La riforma urbanistica della Legge Regionale 29 aprile 2024, n. 5.
Questa legge ha profondamente riscritto la legge urbanistica campana dopo vent’anni dalla sua emanazione. Integrata dal successivo Regolamento attuativo n. 3/2025, la L.R. n. 5/2024 ridisegna l’assetto della pianificazione locale con obiettivi precisi come l’allineamento all’obiettivo europeo di azzeramento del consumo di suolo, la sostituzione della vecchia burocrazia pianificatoria con il Piano Strutturale Urbanistico (PSU) e l’introduzione del nuovo Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) obbligatorio.
Lo sblocco delle pratiche pendenti. Termine al 31/12/2026 per i condoni
Sul fronte della definizione del passato e della regolarizzazione del patrimonio edilizio esistente, interviene un’importantissima novità normativa.
Tramite l’articolo 29 della Legge Regionale della Campania 27 marzo 2026, n. 2 (Legge di Stabilità regionale 2026), il legislatore ha fissato una proroga tassativa, differendo al 31 dicembre 2026 il termine ultimo per la definizione delle istanze di condono edilizio ancora pendenti presso gli uffici tecnici dei Comuni campani.
Per il Geometra professionista, questa misura rappresenta una finestra temporale cruciale ed eccezionale per istruire, integrare e chiudere definitivamente i procedimenti legati ai vecchi condoni storici (Legge 47/85, Legge 724/94 e Legge 326/03) rimasti inevasi per decenni nelle Amministrazioni Locali, riducendo i contenziosi ed eliminando lo stato di incertezza documentale degli immobili dei committenti.
- La Svolta Nazionale sulla Regolarizzazione: Il Decreto “Salva Casa”
La Legge n. 105/2024 (Conversione del D.L. n. 69/2024)
Per rispondere alle esigenze di certezza dello stato legittimo degli immobili e per favorire la commerciabilità dei beni, il provvedimento introduce modifiche strutturali al D.P.R. n. 380/2001:
Nuove tolleranze costruttive ed esecutive.
Ricalibra i limiti volumetrici ammessi per le difformità parziali su base proporzionale a scaglioni (fino al 5% per superfici inferiori ai 100 mq) e inserisce le tolleranze esecutive per gli scostamenti interni eseguiti durante i cantieri storici.
Superamento della doppia conformità asimmetrica.
Introduce una sanatoria semplificata per le parziali difformità, richiedendo la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso.
Stato legittimo e mutamenti di destinazione d’uso.
Semplifica le modalità di dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile e agevola i cambi di destinazione d’uso senza opere, riducendo gli oneri burocratici per il riuso del patrimonio edilizio esistente.
- Il nuovo “Piano Casa” Nazionale 2026
Il Decreto Legge 7 maggio 2026, n. 66
Ultimo tassello in ordine cronologico sul fronte nazionale, il D.L. n. 66/2026 affronta in modo organico l’emergenza abitativa e la riqualificazione sociale dei tessuti urbani degradati, distanziandosi dalle vecchie logiche dei premi volumetrici privati del passato e puntando su una forte regia pubblica e semplificata:
Programma straordinario ERP.
Finanzia e accelera gli interventi massivi di recupero, efficientamento e manutenzione del patrimonio residenziale pubblico (Edilizia Residenziale Pubblica) non utilizzato a causa di carenze strutturali.
Edilizia sociale integrata (ERS) e housing coesione.
Promuove accordi per la riconversione di immobili pubblici dismessi e l’attuazione di piani di social housing a canoni calmierati, riducendo la burocrazia edilizia.
Semplificazioni procedimentali drastiche.
Per accelerare i cantieri legati alla rigenerazione e all’edilizia sociale, riduce la necessità di titoli preventivi pesanti (privilegiando l’uso della SCIA) e introduce poteri commissariali mirati per superare le inerzie burocratiche.
In questo quadro normativo dinamico e stratificato, il ruolo del Geometra assume una rilevanza sociale ed economica senza precedenti: un tecnico altamente qualificato capace di tradurre i dettami della legge in soluzioni pratiche, legittime e sostenibili per i cittadini e per lo sviluppo del nostro territorio salernitano.
Legge 1 agosto 1942 n. 1150 (legge urbanistica nazionale)
Legge 18 aprile 1962 n. 167 (Piani di Zona Peep)
Legge 6 agosto 1967 n. 765 (Legge “Ponte”)
Decreto Interministeriale 2 aprile 1968 n. 1444 (Gli standard urbanistici inderogabili e le ZTO)
Legge 28 febbraio 1985 n. 47 (Primo condono edilizio)
Legge 8 agosto 1985 n. 431 (Legge Galasso)
Legge 23 dicembre 1994 (Secondo condono edilizio)
D.L. 30 settembre 2023 n. 269 (Terzo condono edilizio)
D.P.R. 06 giugno 2001 n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia)
L.R. Campania 22 dicembre 2004 n. 16
L.R. Campania 29 aprile 2024 n. 5
Legge 24 luglio 2024 n. 105 (Conversione Decreto “Salva Casa”)